OSHU, IWATE, JAPANENGLISH / 日本語

A guide to property
registration in Japan.

日本の不動産登記を、わかりやすく。

ENGLISH

Understand what Japan’s property records tell you, how to read the maps, and which professional to speak to. A practical starting point for owners, buyers and businesses overseas.

日本語

日本の登記記録から何が分かるのか。地図はどう読み、誰に相談すればよいのか。海外の所有者・購入希望者・企業に向けて、制度の基本を分かりやすく紹介します。

LAND. BUILDINGS. BOUNDARIES.

土地、建物、そして境界を知るために。

01THE REGISTRATION SYSTEM

One place. Separate property records.ひとつの場所でも、土地と建物の登記は別々です。

Japan’s property registry publicly records the description of property and registered rights. Land and buildings are generally registered separately: owning a building does not, by itself, mean owning the land underneath it. [1, 2]

不動産登記は、土地・建物の状況と登記された権利を公示する制度です。日本では土地と建物を原則として別々に登記します。建物を所有していても、その敷地の土地まで所有しているとは限りません。 [1, 2]

Land

A record identifies a parcel by its location and parcel number (chiban), with its land category and registered area.

土地

所在と地番によって1筆の土地を特定し、地目や登記された面積である地積などを記録します。

Building

A building record includes its location, building number, type, structure and floor area. Check the land rights alongside it.

建物

所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを記録します。敷地についてどのような権利があるかも、併せて確認します。

Condominium units have additional rules, including rights to the site. This guide introduces the basic structure for an ordinary land parcel and building.

区分建物（マンション等）には、敷地に関する権利など追加の仕組みがあります。ここでは、一般的な土地と建物の基本構造を説明しています。

Three parts to read together

登記記録を、3つの部分から読む

Description

表題部 · Hyōdaibu

What is the property?

Location, category or building type, and registered dimensions or area.

表題部

どのような不動産か

所在、地目・建物の種類、地積・床面積など、不動産の物理的な状況。

Ownership

甲区 · Kō-ku

Who is the registered owner?

Registered ownership and entries affecting it.

甲区

登記上の所有者は誰か

所有権に関する事項と、その変動などの記録。

Other rights

乙区 · Otsu-ku

What other rights are registered?

For example, mortgages and registered easements.

乙区

他にどのような権利が登記されているか

抵当権や登記された地役権など、所有権以外の権利。

The last two parts make up the rights section. Records are maintained by the registry offices of the Legal Affairs Bureaus. Read the entries in context: the register is not a complete condition or compliance report. [1, 2]

甲区と乙区を合わせて権利部といいます。登記記録は法務局の登記所で管理されます。登記だけですべての現況や法令適合性が分かるわけではなく、各記載の意味を読み分けることが大切です。 [1, 2]

02MAPS & RECORDS

Four documents. Different questions.資料によって、わかることが違います。

Start with the question you need to answer. A register, a map and a survey plan each tell a different part of the story.

登記記録、地図、測量図には、それぞれ異なる役割があります。まずは「何を確認したいか」から見てみましょう。

Registry record

Who and what are registered?

The recorded description of the property, ownership and other registered rights. A certificate of registered matters is an officially certified record of those entries.

What to check

A registration-information PDF obtained through the online information service has no registrar’s certification or official seal. It is not the same document as a certificate of registered matters. [1, 8]

登記記録

何が、誰の名義で登記されているか

不動産の表示、所有権、その他登記された権利を記録します。登記事項証明書は、登記された事項を登記官が証明したものです。

確認したいこと

登記情報提供サービスのPDFには、登記官の証明文や公印がありません。登記事項証明書そのものとは区別する必要があります。 [1, 8]

Registry maps

How are the parcels arranged?

Maps held by the registry show parcel numbers and the arrangement of land parcels. First identify whether the document is an Article 14 map or a map-equivalent drawing.

What to check

Article 14 maps and map-equivalent drawings do not have the same standards of positional accuracy. Older map-equivalent drawings can still be important evidence; they should not simply be dismissed. [4, 16]

登記所備付地図等

土地の区画はどう並んでいるか

各筆の地番や配置関係を示します。まず、取得した図面が「14条地図」なのか「地図に準ずる図面」なのかを確認します。

確認したいこと

14条地図と地図に準ずる図面では、位置の精度に関する基準が異なります。古い地図に準ずる図面も重要な証拠になり得るため、単純に使えないと判断するものではありません。 [4, 16]

Land survey plan

What was surveyed and recorded?

A drawing of the survey results for a land parcel. Depending on its date and preparation standards, it may show dimensions, area calculations and coordinates of boundary points.

What to check

Not every parcel has one. Its date, available measurements and consistency with other evidence matter. Having a plan does not remove the need for site investigation where boundary questions remain. [3]

地積測量図

どのような測量結果が記録されているか

1筆の土地の測量結果を示す図面です。作成年代や作成基準により、辺長、求積の根拠、筆界点の座標などが記載されます。

確認したいこと

すべての土地に存在するわけではありません。作成年代、記載内容、他の資料との整合を確認します。図面があっても、筆界に疑問が残れば現地調査等が必要です。 [3]

Building drawings

Where is the building, and what is its shape?

A building drawing shows its position. Floor plans record the shape of each floor and its floor area for registration purposes.

What to check

These are not the same as architectural construction drawings or building-confirmation documents. Check whether later extensions or other changes have been reflected in the records. [3]

建物図面・各階平面図

建物はどこにあり、どのような形か

建物図面は建物の位置を、各階平面図は各階の形状と床面積を登記のために示します。

確認したいこと

建築工事用の設計図や確認済証等とは別の資料です。後の増築などの変更が登記に反映されているかも確認します。 [3]

Two map types worth distinguishing

備え付けられた地図の種類を確認する

Article 14 map

A registry map prepared to the standards of the Real Property Registration Act, intended to allow parcel boundaries to be located on the ground.

14条地図

不動産登記法の基準に基づく地図です。土地の筆界を現地に復元できるよう、所定の精度をもって整備されます。

Map-equivalent drawing

A substitute used where an Article 14 map is not yet available. Accuracy varies with its history and preparation. The term kōzu is also used more broadly, so check the document’s stated type.

地図に準ずる図面

14条地図が備え付けられるまでの間、その代わりとなる図面です。成り立ちや作成年代によって精度が異なります。「公図」は広い意味でも使われるため、資料に記された種類を確認します。

A parcel map is not an ownership register. A line on a screen alone is not enough to place a boundary marker. [4, 16]

地図だけでは所有者は分かりません。また、画面上の線だけで現地に境界標を設置することはできません。 [4, 16]

03BOUNDARIES

A fence is not the whole story.フェンスだけでは、境界は判断できません。

Three lines can occupy different positions. They often coincide, but you should not assume they do.

3つの線は一致することもありますが、異なる場合もあります。初めから同じものと考えないことが大切です。

Parcel boundary

The boundary established when a land parcel was first registered, including through a subdivision. Neighbours cannot move it simply by agreement.

筆界

土地が最初に登記されたときに定められた区画の境です。分筆により定められるものも含みます。隣地所有者との合意だけで移動させることはできません。

Ownership boundary

The limit of a person’s ownership. It may differ from the parcel boundary, for example because of a transfer of part of the land or acquisition by prescription.

所有権界

所有権の及ぶ範囲の境です。土地の一部の売買や取得時効などにより、筆界と一致しない場合があります。

Fence or hedge

A visible feature on the ground. It is evidence to consider, not proof by itself of either boundary.

フェンスや生垣

現地にある工作物等の位置です。調査で検討する資料の一つですが、それだけで筆界や所有権界が決まるものではありません。

A Land and House Investigator examines records, survey evidence, boundary markers and site conditions. The Legal Affairs Bureau’s parcel boundary demarcation procedure identifies an existing parcel boundary; it does not decide the extent of ownership. [5, 6]

土地家屋調査士は、登記資料、測量成果、境界標、現地状況などを総合的に調査します。法務局の筆界特定制度は、既存の筆界を特定する制度であり、所有権の範囲を判断するものではありません。 [5, 6]

04PROFESSIONAL ROLES

The right expertise for your question.相談する内容によって、専門家の役割も違います。

Japan has distinct professional roles. Knowing the difference makes it easier to ask for the help you need.

日本には、それぞれ専門分野を持つ国家資格者がいます。役割を知ることが、適切な相談への第一歩です。

Land and House Investigator

Land, buildings and their description

A nationally qualified professional who investigates and surveys land and buildings as needed for registration of their physical description, and represents clients in those applications. [6]

Typical questions: a land subdivision, a new building, a change in floor area, or a parcel boundary investigation.

土地家屋調査士

土地・建物の調査と表示に関する登記

表示に関する登記に必要な土地・建物の調査、測量と、その登記の申請代理等を担う国家資格者です。 [6]

相談例：土地の分筆、新築建物の登記、床面積の変更、筆界に関する調査。

Judicial scrivener

Ownership and registered rights

A specialist who commonly handles registration of ownership transfers, inheritance and mortgages. The Japanese federation also uses “Shiho-shoshi (Solicitor)” in its English guidance. [7]

Typical questions: registering a purchase, inheritance, or mortgage.

司法書士

所有権とその他の権利に関する登記

売買・相続による所有権の移転や抵当権など、権利に関する登記を主に担う専門家です。連合会の英語案内では「Shiho-shoshi (Solicitor)」の表記も使われています。 [7]

相談例：売買や相続による名義変更、抵当権の登記。

Legal Affairs Bureau

The public registry authority

The government authority whose registry offices examine applications, maintain the records and issue certificates. Registrars administer the registration process. [1]

For official records, procedural guidance and parcel boundary demarcation.

法務局

登記を扱う国の機関

登記所で申請の審査、登記記録の管理、証明書の交付等を行う行政機関です。登記官が登記の事務を担当します。 [1]

登記資料の交付、手続案内、筆界特定制度など。

These are typical roles, not an exhaustive account of every professional’s legal authority. Ownership disputes may also require an attorney.

ここでは一般的な役割を説明しており、各資格者の権限を網羅したものではありません。所有権をめぐる紛争では、弁護士への相談も必要になることがあります。

05QUESTIONS FROM OVERSEAS

Questions you may already have.海外の方によくある質問。

Q. 01

Can a foreign individual or company own property in Japan?

Generally, yes. The registration procedures expressly accommodate overseas individuals and companies. The property type, location, intended use and the buyer’s circumstances still matter. Check applicable permissions, reporting and supporting documents for the particular purchase. [9, 10]

外国人や外国企業も、日本の不動産を所有できますか？

一般には可能です。登記手続にも、海外在住の個人や外国法人を想定した取扱いがあります。ただし、物件の種類・所在地・利用目的や取得者の状況に応じて、許可、届出・報告、必要書類を個別に確認する必要があります。 [9, 10]

Q. 02

Does buying property give me a visa or residence status?

Ownership and immigration permission are separate matters. Buying a property does not by itself grant a visa or residence status. Check the applicable immigration route with the Japanese authorities. [14]

不動産を買えば、ビザや在留資格が得られますか？

不動産の所有と、入国・在留の許可は別の制度です。不動産の購入だけでビザや在留資格が得られるわけではありません。在留等については、日本の関係機関の案内を確認してください。 [14]

Q. 03

Is the street address the parcel number?

Not necessarily. A postal or street address may differ from the parcel number (chiban) used for land registration. Buildings also have their own building numbers. Identify the correct property before requesting records. [1, 13]

普段使っている住所と地番は同じですか？

同じとは限りません。住所の住居表示と、土地の登記に用いる地番が異なることがあります。建物には家屋番号もあります。資料を請求する前に、対象の不動産を正しく特定する必要があります。 [1, 13]

Q. 04

Is a PDF of registration information an official certificate?

No. Information supplied by the Registration Information Service has no certification statement or registrar’s official seal. If a receiving organisation needs a certificate, confirm its requirements. Some administrative procedures accept a service reference number instead, but this is not universal. [8]

登記情報のPDFは、登記事項証明書と同じですか？

異なります。登記情報提供サービスの情報には、登記官の認証文や職印がありません。証明書が必要かは提出先に確認してください。一部の行政手続では照会番号による代替が認められますが、すべての手続で利用できるわけではありません。 [8]

Q. 05

Can I rely on a map or registered area to set a fence?

A map and registered area are useful starting points, but cannot alone settle every boundary question. A survey plan may be missing or old. Have the evidence and the site checked before deciding where to build or replace a fence. [3, 4, 5]

地図や登記面積を見れば、フェンスを設置できますか？

地図や登記面積は調査の手掛かりですが、それだけで筆界を判断できるとは限りません。地積測量図が存在しない場合や古い場合もあります。フェンスの新設や建て替えの前に、資料と現地状況を調査することが大切です。 [3, 4, 5]

Q. 06

What should an owner living abroad prepare for registration?

Requirements vary. Overseas address evidence, Japanese translations and, for relevant ownership applications, domestic contact information and Roman-alphabet names may be needed. If there is no domestic contact, the Ministry of Justice currently provides for declaring that fact. Ask the filing professional to confirm the documents for your country and circumstances. [9, 10]

海外居住者の登記では、何を準備すればよいですか？

手続によって異なりますが、海外の住所証明情報や日本語訳、対象となる所有権の登記では国内連絡先事項やローマ字氏名等の提供が必要になります。国内連絡先がない場合は、その旨を申請情報とする取扱いもあります。国や事情に応じた必要書類を、申請を担当する専門家に確認してください。 [9, 10]

Q. 07

Are there reporting obligations after an overseas buyer acquires property?

Yes, acquisition reporting under the Foreign Exchange and Foreign Trade Act may apply to non-residents. From 1 April 2026, the scope expanded to include certain acquisitions previously exempt, including property for residential or office use. “Non-resident” is not the same as “foreign national”. Check the current official rules for your transaction. [11]

海外から購入した後に、報告は必要ですか？

非居住者の取得には、外為法上の報告が必要となる場合があります。2026年4月1日からは、居住用・事務所用など、従来対象外だった一定の取得にも報告対象が拡大されました。「非居住者」は「外国人」と同じ意味ではありません。個々の取引について最新の公式案内を確認してください。 [11]

Q. 08

What if my name or address changes after registration?

From 1 April 2026, registered owners generally must apply to update a changed name or address within two years. Earlier unregistered changes are also covered, with a transition deadline of 31 March 2028. Overseas owners should check the applicable procedure; the automated address-update arrangements do not operate in the same way for them. [12, 17]

登記後に住所や氏名が変わったら、どうしますか？

2026年4月1日から、所有権の登記名義人は原則として変更から2年以内に変更登記を申請する義務があります。施行前の未登記の変更も対象で、経過措置の期限は2028年3月31日です。海外居住者には職権による住所等変更登記の仕組みが同じようには適用されないため、該当する手続を確認してください。 [12, 17]

06THE OFFICE / 事務所紹介

Survey the Future地域の土地を知り、その先の未来を考える。

Based in Oshu, Iwate, our office works with land, buildings and boundaries. This guide shares the foundations of Japan’s registration system with readers overseas, in clear English and Japanese.

岩手県奥州市を拠点に、土地・建物・境界に関する業務に取り組んでいます。このガイドでは、海外の方にも日本の登記制度を理解していただけるよう、英語と日本語で基本を紹介しています。

Our motto, “Survey the Future”, reflects a commitment to understanding the land today and helping people make informed decisions for tomorrow.

モットーは「Survey the Future」。いまの土地を正しく理解することが、これからの判断や、地域の未来につながると考えています。

Fukuchi Ryosuke

Land and House Investigator
Oshu, Iwate, Japan

土地家屋調査士福地亮介

土地家屋調査士福地亮介事務所
岩手県奥州市

Office information / 事務所概要

07CONTACT

When you have a question.土地や建物の資料で、気になることがあれば。

Tell us where the property is and what you would like to understand. We can first clarify whether the matter falls within our professional scope.

物件の所在地と、知りたいことをお知らせください。まずは、当事務所の業務として対応できる内容かを確認します。

ryosuke.basis.surveyors@gmail.com

Please include the property location and a brief outline. There is no need to send a passport or other sensitive identity document with an initial enquiry.

最初のご連絡には、物件の所在地と相談の概要をご記載ください。パスポートなど、重要な本人確認書類を添付する必要はありません。

08REFERENCE

A small Japanese–English glossary.日本語と英語の用語集。

登記記録: Registration record
登記事項証明書: Certificate of registered matters
登記情報: Registration information
地番: Parcel number (chiban)
家屋番号: Building number
地積測量図: Land survey plan
建物図面: Building drawing
各階平面図: Floor plans for registration
筆界: Parcel boundary (hikkai)
所有権界: Ownership boundary

09SOURCES & NOTES

The sources behind this guide.出典と編集方針。

Reviewed against the listed materials on 9 October 2026. English document labels are explanatory translations; Japanese terms are provided to help identify the originals. Official English terminology and translations can vary. Linked laws may not include the most recent amendments.

掲載資料の確認日：2026年10月9日。図面等の英語名称には、理解を助ける説明的な訳を用い、日本語の正式名称を併記しています。公式資料間でも英訳が異なる場合があります。リンク先の英訳法令が最新の改正を反映していない場合があります。

This is an independent educational guide, not an official government publication or advice on a particular transaction. It does not verify the rights, boundaries or condition of any individual property. Check current official requirements and obtain advice suited to the case.

当事務所による一般的な制度紹介であり、国の公式サイトや個別の案件への助言ではありません。特定の不動産の権利、筆界、現況等を確認・保証するものではありません。最新の公式案内と、案件に応じた専門家の確認をご利用ください。

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